賃貸で、犬や猫が壁紙をやってしまった。退去が近い。自分で直しておいたほうがいいのだろうか。
編集部も同じ順番で考えました。ホームセンターに補修用の壁紙は売っているし、YouTubeにやり方も出ている。直してから出れば、請求は減るはずだ、と。
その前提が、国土交通省の資料を読んで崩れました。
毀損箇所のみの張替えが可能であっても、その部分の張替えが明確に判別できるような状態では、物件の価値の減少を復旧できておらず、原状回復義務を十分果たしたとは言えないとも考えられます［1］
「直した跡が分かる状態」は、直っていないことになりうると書かれています。
くらすけ
直したのに、直したことにならないんでつか？
そういう場合があります。そして、その理屈が分かると、自分で直すべきかどうかも、いくら請求されうるのかも、自分で見当がつけられるようになります。
先に結論
| # | 判断 | 根拠 |
|---|---|---|
| 1 | 退去前に自分で部分補修するのは、慎重に判断する | 「そこだけ直したと判別できる状態」では原状回復を果たしたと言えない場合がある［1］ |
| 2 | 請求されうるのは「毀損箇所を含む一面分」まで | 部屋全体の張替費用を賃借人負担にすることは妥当ではない［1］ |
| 3 | クロスは、退去時にいちばんもめている部位 | 管理会社アンケートで73.5%（2位のフローリング52.4%を21.1ポイント上回る）［1］ |
| 4 | 「6年で1円」は、特約で外れることがある | ペット可物件では経過年数を考慮しない特約が設けられている場合がある［1］ |
| 5 | 先に読むのは壁ではなく契約書 | 原状回復の特約は契約時に合意しているかどうかで効き方が変わる［1］ |
この記事は、直し方の手順書ではありません。「直す前に何を確認すべきか」と「費用がどう決まるか」の記事です。
クロスは、退去時にいちばんもめている部位だった
まず、規模感を確認しました。
国土交通省住宅局が令和5年3月に公表した「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に関する参考資料」には、管理会社を対象にしたアンケート調査の結果が載っています（令和4年11〜12月実施・日本賃貸住宅管理協会等の協力・N=437）［1］。
「原状回復に関して、特にトラブルになりやすい部位」の回答です。
| 順位 | 部位 | 割合 |
|---|---|---|
| 1 | クロス | 73.5% |
| 2 | フローリング | 52.4% |
| 3 | カーペット・クッションフロア | 33.4% |
| 4 | クリーニング | 30.2% |
| 5 | 建具（扉、柱等） | 27.0% |
| 6 | 壁（ボード） | 24.7% |
| 7 | 建具（襖、障子） | 17.8% |
| 8 | 畳 | 16.9% |
（以下、洗面台9.6%／ユニットバス・浴槽9.2%／鍵8.0%／エアコン7.8%／流し台7.3%／その他4.8%／便器4.1%／ガスレンジ3.2%／給湯器1.4%）［1］
クロスが1位です。しかも2位との差が21.1ポイントあります。
同資料は、この結果を受けて「次章ではこれらの部位を対象にガイドラインの算定方法の考え方を具体の事例を交えて解説します」と書き、クロスとフローリングだけを取り上げています［1］。国の側も、ここが主戦場だと認識しているということになります。
⚠️ これは管理会社への調査です。借りている側から見た件数ではありません。「管理会社がもめた経験がある部位」として読んでください。
ペットのキズは、どう位置づけられているか
同資料は、原状回復義務を賃借人が負う場合を区分で示しています。B区分（賃借人の住まい方、使い方次第で発生したりしなかったりすると考えられるもの）の事例として、【ペットによるキズ・臭い】が独立して立てられていました［1］。
ペットによりクロス等にキズが付いたり臭いが付着している場合は賃借人負担と判断される場合が多いと考えられます［1］
「判断される場合が多いと考えられます」という書き方です。断定ではありませんが、同じB区分に並んでいるのはタバコのヤニ・落書き・故意過失による破損で、位置づけとしては重い側です。
⚠️ 同資料は写真つきで事例を示していますが、その冒頭にこう注記しています［1］。
なお、掲載している写真は事例であり、賃借人負担となる基準を示したものではありません。
「この写真より軽ければセーフ」という読み方はできない、と国が先回りして書いているということです。
なお、ペットによるキズ・臭いの区分そのもの（B区分の考え方、柱の扱い、6年で残存価値1円になる仕組み）は、別の記事で詳しく扱っています。
→ [猫の爪とぎの壁対策｜キズに強い壁紙の実力と、賃貸での守り方](https://pet-kurashi.net/2026/09/02/cat-scratch-wall-protection/)
「一面分まで」という線が、どこから来ているのか
ここが、編集部がいちばん知りたかったところです。
「毀損箇所を含む一面分までは賃借人負担」というルールは知られています。では、なぜ「一面」なのか。同資料は、その理由を2段構えで説明していました［1］。
まず、部屋全体は駄目だという説明。
・…物件の商品価値の維持のため部屋全体のクロスの張替えを行うこともあります。
・この場合に、部屋全体のクロスの色を一致させるための費用を全て賃借人負担とすると、通常損耗分やグレードアップ分を賃借人が負担することとなり妥当ではありません。
次に、毀損箇所だけでも駄目だという説明。
・一方、毀損箇所のみの張替えが可能であっても、その部分の張替えが明確に判別できるような状態では、物件の価値の減少を復旧できておらず、原状回復義務を十分果たしたとは言えないとも考えられます。
そのうえで、こう結ばれています。
・そこで、ガイドラインでは、クロスの張替えの場合、毀損箇所を含む一面分までは、賃借人負担とすることを認めています。このように賃借人の負担範囲を大きくしても、経過年数を考慮すれば、金銭的な負担は不当とならないと考えられるためです。
「一面」は、上下から挟んで出てきた線でした。
- 部屋全体まで取ると、借りた側が払いすぎる
- 毀損箇所だけだと、貸した側の価値が戻らない
- その間が「一面」
そして最後の一文が重要です。一面分まで広げてよい理由は、「経過年数を考慮すれば、金銭的な負担は不当とならない」から。つまり「一面」と「経過年数」はセットで成立しています。
ここが、次の話につながります。
自分で直すと、かえって不利になることがある
先ほどの2つ目の説明を、もう一度読んでください。
その部分の張替えが明確に判別できるような状態では、物件の価値の減少を復旧できておらず、原状回復義務を十分果たしたとは言えないとも考えられます［1］
これは、貸主が業者に部分張替えをさせた場合の話として書かれています。ただ、書かれている条件は「明確に判別できるような状態」であって、誰が直したかではありません。
市販の補修用クロスで直すとき、いちばん起きやすいのがこの状態です。
- 既存のクロスは、年数が経って日焼けしている
- 新しく貼った部分だけ色が違う
- 柄物なら、柄合わせのずれも出る
編集部が確認した範囲では、「賃借人が自分で補修した場合にどう扱うか」を正面から書いた記述は、この資料にもガイドライン本体にも見当たりませんでした。（「存在しない」ではなく、今回確認した範囲では見当たらなかったということです）
だから編集部としては、こう考えます。
| 状況 | 編集部の考え |
|---|---|
| 元の壁紙と同じ品番が手に入り、面ごと貼り替えられる | 検討する余地がある。ただし施工の質は自己責任になる |
| 色柄が近いだけの補修用クロスで、部分的に貼る | 判別できる状態が残りやすい。慎重に判断する |
| 穴や下地のボードまで傷んでいる | クロスの話ではなくなる。自分で塞ぐと、下地の状態が分からなくなる |
⚠️ 最も確実なのは、直す前に管理会社へ相談することです。同資料は、トラブルの原因についてこう書いています［1］。
原状回復に関するトラブルは、入居時にあった損耗か否かや、損耗の発生時期などの事実関係が判然としないことが大きな原因の一つとなっています。
「誰がいつ付けたか分からない」がもめる原因だと国が言っている以上、黙って直して分からなくすることは、その原因を増やす方向に働きます。
くらすけ
黙って直すと、きれいになるかわりに「いつ付いたキズか」も消えるでつね。
費用はいくら？——国が計算例を出している
金額の目安は、同じ資料に計算例として載っています［1］。ここは出典があるので、そのまま書きます。
前提（資料の設定）
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 部屋 | 8畳 |
| 天井の面積 | 13㎡ |
| 左右の壁 | 各10㎡ |
| 窓側・扉側の壁の面積計 | 7㎡ |
| 原状回復費用の工事費単価 | 1,200円/㎡ |
| 入居 | 新築時から4年入居の後、退去 |
計算（資料が【破れやキズの場合】として挙げている事例）
資料の設定はこうです［1］。
賃借人はクロス2箇所に異なる大きさの破れ、キズをつけており、毀損箇所のみでは張り替え部分が明確に判別できる状態となってしまいますので、最大で左右の2面が負担対象単位となります。
- 負担対象は左右の2面。その計は 20㎡
- クロスの耐用年数は6年。4年経過しているので負担割合は 33.3%（資料の書き方は「耐用年数6年で4年経過ですので、残り2年です」）
- 20㎡ × 1,200円/㎡ × 33.3% ＝ 8,000円が目安
張替え費用24,000円のうち、借りた側の負担は8,000円という計算です（24,000円は編集部が単価×面積で出した数字です）。
そして、この事例にはもう1行あります。
色あわせのために破れ、キズがない残りのクロスも張り替える場合には、その分は全額賃貸人負担となります。［1］
「ついでに部屋全体をきれいにする分」は、貸した側が払うと明記されています。
⚠️ これはあくまで資料の計算例です。同資料自身が次の注記を付けています［1］。
※計算例の単価より実際の工事費単価が高いからといって必ずしも不当な請求というわけではありません。また、実際には工事費単価とは別に廃材処分費などの諸経費がかかる場合があります。
単価は物件ごとに違い、諸経費も別にかかりうる、ということです。
⚠️ そして、この計算は「経過年数を考慮する」場合のものです。次の節が、ペットを飼っている人にとっての本題になります。
「6年で1円」が外れることがある
同資料の「～実務では～」という囲みに、こう書かれていました［1］。
ペット飼育可の物件において、ペットによるひどいキズや汚れについては経過年数を考慮せず賃借人負担とするといった特約や、消毒・消臭費用を定額で徴収するといった特約が設けられている場合があるようです。
経過年数を考慮しない、という特約です。
さきほどの計算例で、この特約があるとどうなるか。負担割合の33.3%が消えます。20㎡ × 1,200円/㎡ ＝ 24,000円が、そのまま負担になる形です。8,000円が24,000円。約3倍です。
⚠️ この24,000円は、国の資料の設定（8畳・単価1,200円/㎡・左右2面20㎡）に「経過年数を考慮しない」を当てはめて編集部が計算したものです。資料にこの金額が載っているわけではありません。
これは、ペットと暮らしている人にとって、この記事でいちばん大きい情報だと編集部は考えます。
「クロスは6年住めばほぼゼロになる」は正しいのですが、それは経過年数を考慮する場合の話です。ペット可物件では、その前提を外す特約が実際に使われていると国の資料が書いています。
同資料は、特約が有効になるための要件についても書いています［1］。
通常損耗等の範囲が契約書に明記されており、賃借人がその内容を理解し、契約内容とすることを明確に合意していることが必要としています。
そして、こう続きます。
このような特約の有効性については、上記の要件に照らして個別の判断が必要ですが、入居中及び退去時のトラブルを防止するため、ペットの飼育や喫煙に関する契約内容については契約前によく確認しておくことが重要です。
⚠️ 「特約があるから必ず有効」でも「特約は無効」でもありません。個別判断だと書かれています。編集部が言えるのは、まず自分の契約書に何が書いてあるかを読むところからだ、ということまでです。
あわせて、同資料はこうも書いています［1］。
退去時のトラブルを防止する観点から、賃借人が将来負担することになる原状回復等の費用がどの程度のものになるか、単価等を明示しておくことも重要と考えられます。
契約書に単価が書かれているなら、退去を待たずに今の時点で概算が出せます。
部屋全体を請求されたら
念のため書いておきます。同資料は、部屋全体の張替えについて明確です［1］。
なお、部屋全体のクロスの色・模様を一致させるのは賃貸物件としての商品価値の維持・増大という側面が大きく、部屋全体のクロスの張替費用を賃借人の負担とすることは妥当ではないと考えられます（喫煙等により居室全体においてクロス等が変色したり臭いが付着している場合を除く。）。
除外されているのは喫煙のケースです。ペットの臭いについては、この括弧の中に書かれていません。
⚠️ ただし、これは「ペット臭なら部屋全体はありえない」という意味ではありません。前の節のとおり、消臭費用を定額で徴収する特約という別の枠組みが実務にはあると同じ資料が書いています［1］。枠組みが違うので、単純な裏返しにはなりません。
入居中にできること
同資料には、管理業者が入居者にお願いしている取扱いの例も載っています［1］。
不注意で床にキズを付けないように椅子や机の脚へカバー等を付ける
家具・本棚等を設置する場合は、床のへこみ等を防止するためマット等を敷く
室内や浴室へのカビの発生等を防止するために定期的に換気や清掃を行う
⚠️ そして、その直前に打ち消しが書かれています。
なお、以下の内容を実施していないことが必ずしも善管注意義務違反に当たるわけではありません。
やらなかったから即アウト、ではないという書き方です。
壁紙については、そもそもキズを付けさせない側の対策があります。ペット対応の壁紙は「キズ」と「消臭」で別の製品になっていること、犬と猫で貼る高さが変わることを、別の記事で扱っています。
→ [ペット対応クロスは消臭もできる？2社の違いと貼り分け](https://pet-kurashi.net/2026/09/09/pet-wallpaper-functions/)
なお、記録を残すことについては、同資料が明確に推奨しています［1］。
退去時のトラブルを防止するため、損耗の有無や交換時期、具体的な状況について、賃借人及び管理会社または賃貸人…（で確認・記録する）
入居時の写真が残っているかどうかは、退去のときに効きます。まだ撮っていない場合、今の状態を撮っておくことにも意味があります。「いつ付いたか分からない」を減らせるからです。
記事だけでは判断できないこと
この記事で決められるのは、考え方までです。
実際にいくら請求されるかは、次の3つで変わります。
- 契約書の特約に何が書いてあるか（経過年数を考慮しない旨があるか／消毒・消臭費用の定額徴収があるか）
- 入居してからの年数（経過年数を考慮する場合、ここで負担割合が決まる）
- キズが何面にわたっているか（負担単位は「毀損箇所を含む一面分」まで。面の数だけ増える）
このうち1つ目は、いま手元の契約書で確認できます。まずそこからです。
「壁を直してから引っ越すべきか」「工事が要るのか、掃除で足りるのか」の切り分けについては、ペットのくらしの無料相談でご一緒できます。写真を見ながら、現状がどの段階かを整理するところからで大丈夫です。見積もりは、施工会社が現地を見たうえで作ります。
→ [無料相談はこちら](https://pet-kurashi.net/soudan/)
よくある質問
⚠️ このキーワードでは、ラッコキーワードの「よくある質問検索」が0件でした（2026年9月10日実測。ツール側が「出力する情報がありませんでした」と表示したもので、取得に失敗したわけではありません）［3］。そのため、以下は実測した質問ではなく、編集部が資料を読む過程で答えを持てた項目です。実測を装わないため、その旨を明記します。
退去前に自分で壁紙を直しておくべき？
「直した跡が明確に判別できる状態」だと、原状回復を果たしたと言えない場合があると書かれています［1］。色や柄が完全に合わない補修は、その状態を作りやすい方法です。
編集部としては、直す前に管理会社へ相談することをおすすめします。トラブルの大きな原因として「損耗の発生時期などの事実関係が判然としないこと」が挙げられており［1］、黙って直すことはその方向に働きます。
ペット可の物件なら、キズは大目に見てもらえる？
資料はむしろ逆の実務を紹介しています。「ペット飼育可の物件において、ペットによるひどいキズや汚れについては経過年数を考慮せず賃借人負担とするといった特約」があるとされています［1］。ペット可であることと、原状回復の負担が軽いことは別です。
6年住めば壁紙の負担はゼロになりますか？
経過年数を考慮する場合は、6年で残存価値1円になる想定で負担割合を算定します［1］。ただし、上の特約でその考慮自体が外れることがあります。
また、ガイドライン本体には「経過年数を超えた設備等であっても、修繕等の工事に伴う負担が必要となることがあり得る」という記述もあります。そちらは別の記事で扱っています。
→ [猫の爪とぎの壁対策｜キズに強い壁紙の実力と、賃貸での守り方](https://pet-kurashi.net/2026/09/02/cat-scratch-wall-protection/)
1面だけのキズなのに、部屋全部の張替えを請求されました
資料は「部屋全体のクロスの張替費用を賃借人の負担とすることは妥当ではない」と書いています（喫煙で居室全体が変色・臭いが付いた場合を除く）［1］。まず契約書の特約を確認し、そのうえで管理会社に算定根拠の説明を求めるのが順番です。
⚠️ 具体的な金額の交渉や法的な判断については、編集部では扱えません。自治体の消費生活センター等の相談窓口があります。
入居前から付いていたキズはどうなりますか？
「入居前から付いていたキズ等は賃借人による原状回復義務の対象とはなりません」と書かれています［1］。ただし、それを示せるかどうかが問題になります。同資料が入居時の記録を推奨しているのは、この点です。
編集部の結論
「直してから出れば安く済む」と考えて調べ始めましたが、資料を読むと前提が違いました。
原状回復は「きれいにすること」ではなく、「価値の減少を復旧すること」として書かれています。だから、跡が分かる直し方は、直っていないと見られうる。逆に、部屋全部をきれいにするのは、やりすぎとして借主負担にできない。
その間に引かれた線が「毀損箇所を含む一面分」で、その線が成り立つのは「経過年数を考慮すれば負担は不当にならない」からでした［1］。
そしてペットを飼っている人にとっては、最後の部分に例外があります。経過年数を考慮しない特約が、ペット可物件では実際に使われている［1］。「6年で1円」を前提に安心していると、そこが外れます。
やることの順番は、こうなります。
- 契約書の原状回復の条項と特約を読む（経過年数の考慮／消毒・消臭費用の定額徴収）
- 単価が書かれていれば、いまの年数で概算を出す
- 直すかどうかは、そのあとで管理会社に相談してから決める
- 入居時の写真がなければ、今の状態を撮っておく
壁の前に、契約書です。
くらすけ
壁を直しに行く前に、引き出しの契約書を出すでつね。
⚠️ 本記事は一般的な考え方を国の資料にもとづいて整理したものです。実際の負担額は契約内容と個別の事情で決まります。具体的な争いになっている場合は、自治体の相談窓口や専門家にご相談ください。
参考文献・出典
［1］国土交通省住宅局参事官「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に関する参考資料」（令和5年3月・全34ページ）
第1章（賃借人の負担対象範囲・「毀損箇所を含む一面分」の考え方）／第2章（令和4年11〜12月実施の管理会社向けアンケート・N=437・トラブルになりやすい部位／特約の要件／「～実務では～」のペット飼育可物件の特約／物件の状況の確認・記録）／第3章（壁紙（クロス）の原状回復の事例・B区分の【ペットによるキズ・臭い】／8畳・単価1,200円/㎡・4年入居の計算例）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf （確認日: 2026年9月10日）
［2］国土交通省住宅局「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」（平成23年8月）
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/honbun2.pdf （確認日: 2026年9月10日）
［3］ラッコキーワード「ペット 壁紙 修理 賃貸」サジェストキーワード（1件）／「ペット 壁紙 補修」サジェストキーワード（1件）／「ペット 壁紙 賃貸」よくある質問検索（0件）。編集部が2026年9月10日に実測。ログは `docs/research-notes/2026-09-10-rakko-keyword-B-11.md`
